新北工業地,新北工業土地,新北工業用地

預售市場對景氣變動敏感，在銀行限貸令警報未解，央行第七波選擇性信用管制接踵而來，市場觀望情緒高漲，房市買氣瞬間降溫，預售市場表現也明顯受到衝擊。房仲業者彙整實價登錄，統計六都預售屋平均成交單價，顯示今年第三季，除了新北市預售屋季增幅略有擴大，其他五都的季增幅均呈現減少趨勢，尤其台北市、桃園市、台南市第三季的預售屋平均房價較第二季還出現小幅回落的情況，顯見現階段房價漲勢已有收斂。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行房貸審核趨於嚴格，部分銀行透過提高利率、降低成數等方式來以價制量，大幅加重房貸族的負擔，又第七波信用管制措施上路後，第二戶貸款成數下調為5成，第三戶以上及豪宅下調為3成，迫使許多換屋族、投資客不得不拿出更多自備款來補足差額。

在政策緊收之下，壓縮購屋民眾的資金彈性，還導致解約現象頻頻發生，去年7月1日以前購買預售屋的民眾，可透過換約轉售的方式下車，但在去年7月1日以後進場的民眾，受《平均地權條例》修正案上路限制，恐怕只能選擇認賠解約，並支付最高15%的違約金，在此情況下，民眾購買預售屋的意願隨之下降。

莊思敏表示，隨著房市進入盤整格局，投資客大量離場，市場交易回歸自住需求，觀察區域表現，六都當中，僅新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，主因是新北市自住需求強勁，不僅在地居民，還有台北市的外溢客群，且新北市有不少指標建案在今年釋出，進一步推高平均行情。

莊思敏說，第三季預售屋平均房價出現小幅回落的地區有台北市、桃園市和台南市，北市因購屋總價較高，民眾對房貸額度的需求更大，受政策影響更為顯著，而桃園市和台南市在過去幾年房價漲勢迅猛，炒作氛圍濃厚，隨著房市逐降溫，區域房價從過熱回歸理性。

莊思敏認為，以新建案市場來看，受到營建、人工、購地等成本持續在高檔，短期內建商在成交價上，應該不會有太大讓步，但有部分業者採用「低首付、送家電、送家具」等促銷方式來刺激買氣，吸引購屋族進場，若交易量持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

上市建商鄉林 (5531-TW) 今 (18) 日宣布將啟動台北大規模的都市更新案「中山．新松町新城計畫」，同時，對於 2025 年房市走勢，鄉林董事長賴正鎰指出，房屋造價整個成本維持高檔，建商現在的獲利走低，比起科技業還艱苦，台灣央行第 7 波打炒房後，預期 2025 年房市將會量縮 3 成左右，而蛋黃區的房價仍將持穩，蛋白區有機會稍做修正。

鄉林集團今天宣布將在台北市中山區新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨 40 多個街廓、共 11 萬坪土地，啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山．新松町新城計畫」，預計投資 2200 億元，打造總樓地板面積逾 60 萬坪的「最高級純住宅區」

鄉林指出，此一都更案將分 6 階段、15 年完成，初估都更拆遷戶數逾 1.1 萬戶，概估總銷金額達 1.4 兆元，鄉林可分回 40% 的總銷。

賴正鎰並指出，鄉林雙北布局都市更新長達 25 年，首發都更案吉林路、農安街口的「鄉林中山賦」今年 6 月正式動工後，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作，近半年來已經完成第一階段整合的七個街廓，已整合面積約 1.1 萬坪，地主所有權人近千人，約 600 人已簽妥「都市更新合建契約書」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府頻頻出手打炒房，尤其央行9月祭出第七波房市管控措施，讓房市買氣受影響。除了高雄因應颱風山陀兒未同日公布，其餘五都公布的9月買賣移轉棟數，與上月相比幾乎呈現下滑，僅台中市維持正成長。

據五都地政局統計，台北市9月買賣移轉棟數為2259棟，月減11.8%、年減11.8%；新北市買賣移轉棟數為5666棟，月減1.4%、年增6.8%；桃園市買賣移轉棟數為3857，月減18.4%、年減4.1%；台中市買賣移轉棟數為5033棟，月增0.7%、年增12.7%；台南市買賣移轉棟數為2213棟，月減11.8%、年增13%；五都總計9月買賣移轉棟數為19028棟，月減7.4%、年增3.9%。

與去年同期相比，2024年9月的年增率僅高於農曆春節的2月，創下今年次低；台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「下半年銀行緊縮銀彈，讓買家擔心貸款下不來而卻步，且第三季央行打炒房風聲鶴唳，加深民眾的觀望心態，因此9月的買賣移轉表現，比8月的民俗月縮水近一成，台北與台南更寫下今年單月的次低量」。

為何僅台中逆勢年月雙增？台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，「在台中市中心房價高漲的推擠下，太平因仍具有相對低價的優勢，買氣相對有撐，加上太平區Q3有超過400戶的指標案「陞霖執美」完工取得使照，湧現新案交屋潮，因而空降9月台中交易熱區的亞軍，也讓台中整體的買賣移轉棟數逆勢微增」。

房產業者認為，北台灣對政策的感受向來比中南部即時，因此台北市、桃園市等北部都會區，去年同期率先反應新青安利多，今年也第一時間表達出市場對打炒房政策的憂心。

此外，北部都會區的素地有限，交屋潮相對中南部低調，僅新北市受江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤，因此北部買氣縮減的時間比中南部更早，進而對台北市、桃園市的買賣移轉棟數產生年月雙減的衝擊效應。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行在9/19理監事會議祭出第七波信用管制措施，加上銀行限貸令，使房市景氣出現反轉，有專家看空台灣房市，房市投資客「帥過頭」認為房價會連跌幾年，每年跌4%合理 ，一年不會跌超過5%。

艾潤在YouTube頻道「裝修小武郎」節目上表示，他看空台灣未來房市走向，他拿出信義房屋歷史房價指數，強調台灣房價上波房價高點在1992年，後續一直跌到2003年SARS，當時台北市房價跌25%、新北市下跌30%、桃園跌了30%，高雄和台中腰斬，全台灣平均下修30%。

艾潤指出，台灣很多人有房價一路向上的錯誤認知，台灣房市曾在1992年~2003年出現連續12年下跌的歷史。他認為9月19日台灣房價已經達到最高點，央行祭出第七波信用管制，戳破房市泡沫，加上房貸利率變得越來越高，他擔憂房市恐會像1992年一樣，連續下跌12年。

房市投資客「帥過頭」則說，雖然他認同台灣房市將走跌，但他認為這次下跌週期時間會縮短，每年跌4%合理 ，一年不會跌超過5%。

帥過頭說，台灣每年存款增加3.6兆，房地產是由錢決定的，不是由人決定了，他雖然認同現在房價會連跌幾年，但不認為會連跌12年，此次時間會縮短，「畢竟錢太多，任何人都要買房」。他更直言：「台灣是個變態國，從你20歲到90歲，你都要買房子。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

環泥(1104)轉投資環泥建設在三重推出首案「環泥水澐」，短短1個月潛銷已達9成，單價站上9字頭，總經理表示，央行第7波信用管制，對買氣的確造成影響，此案銷售的好成績，代表只要是好設計、好地點、優質建商，剛需仍然會持續購屋。

展望明年房市，黃惠盟認為，成交量一定會縮減，若是位在泡沫超漲區域，或依靠廣告行銷手法拉抬的個案，房價將會受到衝擊，不過，若是地段佳、設計優良，以及認真蓋房子的個案仍具有抗跌性。

關於央行第7波信用管制，黃惠盟指出，主要是不希望銀行資金過度集中不動產，為了避免金融風險過高，業者也都全力配合。他也預期，中古屋受到影響將會最大，預售屋則以個案表現為主。

環泥指出，目前約持有環泥建設2成股權，藉由它們的推案，也可以推廣環泥產品，包括水泥、預拌混凝土、石膏板等，讓業界可以更了解公司產品用在建物上的優勢。

環泥建設在10多年前就已經開始在三重布局，未來還有3~4個建案將陸續推出。「環泥水澐」一案距離捷運三重站約步行5分鐘，基地面積441.86坪，樓層規劃地上14層、地下3層，格局規劃1~3房、坪數規劃11~36坪。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

Yahoo房市觀察員/ Sam（地產秘密客版主）

前幾天在房地產討論的社團中看到一篇PO文，發文的人是一個最近打算賣房子的屋主，他說，仲介告訴他對面的房子今年成交賣了1050萬，希望他可以把底價降到1000萬，屋主爽快配合後赫然發現，對面出現的實價登錄價格居然是1250萬！讓爽快的屋主瞬間不爽了．．．

因為資訊不是很完整，網友發揮鍵盤柯南的推理能力，推敲出三種可能：

可能性一、資訊時間差

根據實價登錄規定，仲介業者應該在簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記的30天內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，因此從物件成交到登錄會有時間差，有可能仲介在建議屋主售價的時間點，實登確實只有1050萬的紀錄，1250萬的金額是後來才登錄上去的。除非該物件就是由同一間店頭或同一位仲介成交，不然確實有可能不知道最新的成交資訊。

可能性二、物件條件不同

房地產的特殊性就在於幾乎不會有完全一模一樣條件的產品出現，就算是同一棟社區，光是樓層不同、面向不同就可能有價差存在。我曾經採訪過一個市中心的建案，前棟面的是林蔭大道，但是後棟的戶別與鄰房的棟距大概是可以伸手借醬油的距離，所以前後棟價差每坪高達近10萬。發文的屋主沒有透露物件相關資訊不好判斷，也可能有停車位的變因存在。

可能性三、仲介隱瞞重要資訊

從屋主的發文來看，感覺他就是覺得被仲介欺騙了。根據《不動產經紀業管理條例》第24條第2巷規定，「仲介業者應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」，違者處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。第26條第2項也有規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。要是屋主覺得權益受損，也可以向消保官申訴求助，或是訴諸法律。

不過以這位發文者的情況來看，其實解套方法也很簡單，因為物件還沒成交，只要請仲介過來進行「契變」，重新簽立一份「契約變更書」就可以變更銷售價格了。

最後還是提醒想要賣房子的屋主，訂定賣價的時候，不能僅聽仲介的片面之詞，還是要自己做功課查實登，觀察市場風向和衡量自身的財務狀況，才能做出最好的決定！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部實價預售最新統計資料顯示，10月全台預售揭露量約4600件，數量創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，分析北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，11月分數43.6分為去年9月以來新低，華固董事長鍾榮昌分析，明年房價仍將維持穩定，但其餘供給過多的地區，預期房價會修正5％～10％。市場人士直言，如今預售案需有品牌、地段兩利基加持，較能在市場爭出一番天地。

交易萎靡 10月買氣減7成

內政部統計顯示，10月預售揭露量較6月的景氣高點大幅衰退，全台剩下近4600件，較六月的1.66萬件銳減近7成，主要都會區全面受到影響，台北市剩下不到2百件，新北市剩約500件，桃園市、新竹縣巿、台中分別為1245件、200件、871件，台南與高雄市都跌破月交易400件，除了桃園市以外，普遍都較6月景氣高峰時衰退7成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場是房市的領頭羊，上半年房市有強烈的不買會更貴預期，案子不僅賣得快，價格也墊高，央行出手降溫後，預售市場雖沒有立即的貸款需求，但氛圍已經轉向，像狂歡派對開了燈，瞬間恢復理性，進入自用當道的理性審慎購屋階段。

需求仍在 雙北短期難跌

鍾榮昌表示，2024年是近幾年房市表現最好的一年，直到9月19日中央銀行出手打房後，市場的成交數、來客量才開始下降。他預期，2025年是開發商減量經營的時代，推案量一定會減少，至於房價走勢，關鍵還是供需問題，若以地區來看，雙北市因有需求支撐，明年房價仍將維持穩定，但其他供給過多的地區，預期房價會修正5％～10％。

「住展風向球」11月分數43.6分為去年9月以來新低，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，北台灣新成屋戶數、來客組數、成交組數上升，議價率持平，預售屋推案量、待售建案數則衰退。從今年3月起連續數個月的爆量預售推案，終在11月冷靜下來，總計僅600多億元，相比前月腰斬，也是9個月以來最低，建商態度轉攻為守，推案少了一半。

鍾榮昌認為，個案銷售上，位置、產品規畫和開發商的品牌影響力等條件十分重要，如華固成立35年，遇到過幾波的房市循環，但是旗下的個案就算是遇上景氣不佳，平均銷售率都可以比市場好上1至2成。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市不動產開發公會理事長林正雄13日在「房地產市場回顧與展望」指出，2024年前三季房市買氣暢旺，直到919央行出手打房、重挫買氣，造成2024年成為「虎頭蛇尾」的一年，但總推案金額依然創歷史新高的5,800億元；展望2025年將呈現「價穩量縮」格局，房市將回歸正常市場機制。

林正雄呼籲政府，新青安政策不僅要持續下去，而且要加碼補貼，繼續照顧年輕人。他說，政府的社會住宅政策需要擴大與延續，在年輕人剛出社會的5～8年給予居住上的支持，但若貿然把新青安政策停止，「預料將會有爆炸性的反彈」，任何產業都無法做到真正的居住正義，要由政府帶頭補貼年輕人，不論是從利率補貼、貸款年限的延長，別讓年輕人望屋興嘆。

台中市不動產開發公會公布2024年台中市推案量預估達2萬4,440戶、總銷金額5,796.2億元，年增率20％，創下歷年新高。

根據實價登錄統計，2024年台中市11層以上住宅大樓，每坪實登單價攀升至50.52萬元，年漲幅4％；平均總價也從1,971萬元拉升至2,096萬元，年漲幅約6％，雙雙突破台中市有記錄以來最高單價與最高總價。

由於第四季推案量已逐月減少，加上國土計劃法、碳費即將上路、土地買賣已出現雙位數衰退，建商不再積極購地，2025年房市「價穩量縮」格局已築底。

至於2025年的推案熱區，包括水湳、南台中的13期與北屯14期，在開發商搶進下，仍是市場焦點；成熟的七期則是百億大案領銜，周邊包含單元二、單元五也會出現推案效應；至於土地標售熱區的機捷特區，有望掀商辦推案熱潮。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「先買後賣」還是「先賣後買」向來是換屋族最兩難的決定，限貸令上路之後，還是換屋的好時機嗎？永慶房產專家解答，第7波信用管制調降第2戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族，即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件！

「換屋族最關心的，就是我舊屋留著或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第7波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已有房且貸款尚未清償，再申請第2戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。

若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第2戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第2戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。值得注意的是，專家提醒，「簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5％至3％之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。

至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計畫。

例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但在舊屋貸款清償之前，要同時負擔2筆房貸，也可能會影響第2戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有1戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。

「還有第三種情形，部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。」陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「2年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行9月底推出第七波信用管制措施，全台房市買氣急凍，惟不少建商煞車不及，僅能照步調推案，住商機構觀察內政部數據，全台除農舍外住宅類建照核發數量，今年10月達1萬2,628宅，月漲幅與年漲幅分別達3成與1成以上，且該數據也是自2020年以來同期次高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，在央行推出各界評為「史上最嚴」之打房政策後的首個月份，建照核准數量卻不減反增，主要原因是建商申照與推案多需提早規劃，而10月以往為接續928檔期過後的推案旺季，加上自去年下半年新青案帶動一波房市多頭，不少業者重押此波年前最後銷售期。

另觀察六都建照核發數量狀況，不管是10月單月份或是今年1~10月總計，以桃園、台中市漲勢最為明顯，賴志昶認為，桃園建照量大增主因仍是北部房市外溢，雙北房價持續高漲，「脫北者」效應明顯蔓延至房價相對親民之桃園市，且桃園各重劃區議題濃厚，吸引開發商進駐插旗。台中市自疫情過後一直是各大建商爭搶之地，且不僅是西屯、南屯等蛋黃區域，連海線、南台中等行政區都可見知名開發商身影，主因仍是市區有台中捷運加持，外圍區域又有重劃區等大型開發案挹注，不管蛋黃區、蛋白區皆房市議題不斷，讓台中成為建商兵家必爭之地。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，建照多寡實質反映新案市場供給，去年年底至今年上半年，受到新青安與市場氛圍帶動，投資買盤積極尋找價格尚有成長空間區域，因此可觀察到此波建商推案熱潮從蛋黃逐漸擴及到蛋白甚至蛋殼區，但在政府打房、限貸令與限期開發等壓力下，開發商若缺乏資金較易陷入困境，建議民眾購買預售應注意建商信譽與品牌，而若僅為投資需求而進場，需格外注意市場波動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】